wertermittlung24.de - Gutachter für Immobilienwertermittlung

 

 

Vermessungsbüro
Manthey & Schmidt
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Glossar - Begriffe in der Immobilienbewertung

Fachbegriffe rund um die Immobilienwertermittlung kurz erklärt.

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A

Abstandsfläche

Abstandsflächen sind festgelegte Flächen zwischen Gebäude und Grundstücksgrenze bzw. zwischen zwei Gebäuden. Die Größe der Flächen richtet sich nach der Art der Bebauung und ist in den Landesbauordnungen geregelt. Sie sollen eine ausreichende Belüftung und Belichtung der Gebäude sicherstellen und dienen weiterhin als vorbeugende Brandschutzmaßnahme.

 

Alterswertminderung

Die Wertminderung eines Gebäude wegen Alters (§23 ImmoWertV) wird üblicherweise nach dem Abschreibungsmodell von Ross auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude ermittelt. Grundsätzlich können auch andere Alterswertminderungsmodelle verwendet werden, z.B. eine lineare Alterswertminderung.
Die Alterswertminderung  wird durch ausgeführte oder unterlassene Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen beeinflusst.

 

Arrondierung

Unter Arrondierung versteht man die Einbeziehung unmittelbar angrenzender Flächen an ein bestimmtes Grundstück.
Sie ist oft mit einer neuen Grenzziehung und entsprechenden Änderungen im Grundbuch verbunden, kann aber auch dadurch vorgenommen werden, dass mehrere Grundstücke ohne Änderung der Grenzen oder Grundbucheinträge in der Hand eines Eigentümers vereinigt werden.
Arrondierung kann der Verbesserung des Grenzverlaufs dienen, der besseren Nutzung bereits vorhandener Infrastruktur (Erschließung, Wege, Kanalisation, etc.) oder grundsätzlich den Wert des ursprünglichen Grundstückes durch die größere Fläche vermehren.

 

Außenanlagen

Außenanlagen (§21 ImmoWertV) sind ausserhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück fest verbundene bauliche Anlagen. Dazu gehören Einfriedungen, befestigte Flächen,
Ver- und Entsorgungsanlagen (zwischen Haus und Grundstücksgrenze) und nicht bauliche Anlagen (z.B.: Gartenanlagen, Gartenteich).

B

Baulast

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden.
Baulasten werden im Baulastenverzeichnis bei den Bauämtern geführt, sie werden nicht im Grundbuch verzeichnet. Eine Baulast kann wieder gelöscht werden. Baulastverzeichnisse genießen keinen öffentlichen Glauben.
Baulasten bilden unter Umständen erhebliche wertbeeinflussende Tatsachen. Die Ermittlung eventuell vorhandener Baulasten bildet daher einen wesentlichen Bestandteil jeder Wertermittlung.
Die Baulast ersetzt aus Sicht des begünstigten Grundstücks- eigentümers nicht die zivilrechtliche Sicherung, z. B. durch entsprechende Grunddienstbarkeiten.

 

Baunebenkosten

Die Baunebenkosten können zwischen 10% und 20% der Gesamtkosten eines Hauses ausmachen. Sie werden den reinen Baukosten hinzugerechnet. Zu den Baunebenkosten zählen zum Beispiel:
- das Architektenhonorar, Kosten der Statiker und Prüfingenieure
- Gebühren für das Baugenehmigungsverfahren, Bauabnahme
- Vermessungskosten

 

Beschränkt persönliche Dienstbarkeit

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach §§1090-1093 BGB. Recht zugunsten einer bestimmten Person. Sie ist ein nicht vererbbares, nicht veräußerliches Recht, zum Beispiel:
- Nutzungsrecht
- Unterlassungspflicht
- Duldungspflicht

 

Besondere wertbeeinflussende Umstände

Besondere wertbeeinflussende Umstände sind alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Zustandsmerkmale eines Bewertungsobjektes
(z.B.: Baumängel und Bauschäden).

 

Betriebskosten

Betriebskosten (§19 ImmoWertV) sind die Kosten, die durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen.

 

Bewirtschaftungskosten

Die Bewirtschaftungskosten (§19 ImmoWertV) sind die Aufwendungen, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Sie setzen sich zusammen aus der Abschreibung, den Verwaltungskosten, den Betriebskosten, den Instandhaltungskosten und dem Mietausfallwagnis. Durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt. Die Abschreibung ist durch Einrechnung in den Rentenbarwertfaktor für die Kapitalisierung des auf die baulichen und sonstigen Anlagen entfallenden Anteils des (Grundstücks)Reinertrags berücksichtigt.

 

Bodenwertermittlung

Bei der Immobilienwertermittlung ist die Bodenwertermittlung bei allen normierten Verfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert) notwendig. Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert der baulichen Anlagen zu ermitteln.
In der Regel erfolgt dies auf der Grundlage von Vergleichskauf- preisen im Vergleichswertverfahren.  Neben bzw. anstelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte nach §196 Baugesetzbuch (BauGB) herangezogen werden. Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen in der Regel jährlich ermittelt.

C

 

 

D

Dauerwohnrecht
Dauernutzungsrecht

Dauerwohnrecht und Dauernutzungsrecht sind veräußerliche und vererbliche Rechte zur Nutzung einer bestimmten Wohnung bzw. von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (§§31 bis 42 WEG).

 

Dienstbarkeit

Eine Dienstbarkeit ist das dingliche Recht auf unmittelbare, jedoch beschränkte Nutzung einer Sache. Das deutsche Sachenrecht unterscheidet verschiedene Dienstbarkeiten an Grundstücken:
- den Nießbrauch als umfassendes Nutzungsrecht
- die dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks
   zustehende Grunddienstbarkeit
- die einer bestimmten Person zustehende beschränkte
   persönliche Dienstbarkeit
- das Dauerwohnrecht und das Dauernutzungsrecht nach
   Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

E

Energieausweis

Ab dem 1. Juli 2008 wird der neue Energieausweis für Wohngebäude und Nichtwohngebäude stufenweise je nach Gebäudeart und Baualter zur Pflicht. Der Energieausweis, auch Energiepass genannt, gibt Auskunft über Heiz- und Warmwasserkosten sowie den Zustand der Gebäudehülle. Mietern und Käufern wird so ermöglicht, den Energiebedarf oder -verbrauch verschiedener Gebäude zu vergleichen.
Seid Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) müssen Gebäudeeigentümer den Energiepass erstellen lassen, wenn sie ein Haus oder eine Wohnung bauen, verkaufen oder vermieten wollen. Das gilt sowohl für bestehende Wohnimmobilien als auch für Büro- und Dienstleistungsgebäude. Für Neubauten sind Energiepässe nichts Neues: Hier gilt die Pflicht schon seit 2002. Weiterführende Informationen finden Sie hier.

 

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist ein normiertes Wertermittlungsverfahren (§§ 17-20 ImmoWertV). Es dient der Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten durch Berechnung der kapitalisierten Erträge die mit diesen Objekten voraussichtlich erwirtschaftet werden (Ertragswert = Barwert der zukünftigen Überschüsse aus Einnahmen und Ausgaben).
Anwendung: bei Grundstücken, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, zum Beispiel:
- Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
- Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser)
- gemischt genutzte Immobilien
- gewerbliche Objekte

F

Flurkarte

Die Flurkarte ist Bestandteil des Liegenschaftskatasters. In den Flurkarten sind die Liegenschaften (Flurstücksgrenzen,  Flurstücksnummer, Gebäude, Nutzungsarten und wesentliche topographische Gegenstände) zeichnerisch dargestellt. Die Flurkarte wird heute i.d.R. als automatisierte Liegenschaftskarte (ALK) in digitaler Form geführt.

 

Flurstück

Ein Flurstück oder eine Katasterparzelle (Parzelle) ist die kleinste Buchungseinheit im Liegenschaftskataster. Es bezeichnet einen amtlich vermessenen und in der Regel örtlich vermarkten Teil der Erdoberfläche, der in Flurkarten, Liegenschaftskarten und Katasterbüchern nachgewiesen wird.

G

Geschossflächenzahl (GFZ)

Die Geschossflächenzahl (§20 BauNVO) gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die GFZ wird den den planungsrechtlichen Vorschriften (B-Plan) festgelegt.

 

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Verzeichnis von Grundstücken, welches in schriftlicher oder elektronischer Form geführt werden kann. In ihm werden die Eigentumsverhältnisse sowie etwaige Rechte und Lasten des Grundstücks erfasst, die mit diesem verbunden sind. das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben.
Gliederung:
- Bestandsverzeichnis
- Erste Abteilung: Eigentümer, Erbauberechtigte, ggf. unter
   Angabe der jeweiligen Anteile oder des Gemeinschafts-
   verhältnisses und die Grundlagen der Eintragung.
- Zweite Abteilung: alle Lasten und Beschränkungen,  Grund-
   dienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten,
   Auflassungsvormerkungen und Verfügungsbeschränkungen
- Dritte Abteilung: enthält die Grundpfandrechte: Hypotheken,
   Grundschulden, Rentenschulden.

 

Grunddienstbarkeit

Grunddienstbarkeit nach §§1018-1029 BGB. Recht zugunsten eines anderen Grundstückseigentümers. Sie ist ein vererbbares und veräußerliches Recht, zum Beispiel:
- Nutzungsrecht ( Geh-, Fahr- und Leitungsrecht, Wegerecht)
- Unterlassungspflicht: zur Untersagung, zum Bebauungsverbot,
   Aussichtsrecht, Gewerbeausübungsverbot
- Duldungspflicht zur Duldung: zu naher Bauwerke, Bäume

 

Grundflächenzahl (GRZ)

Die Grundflächenzahl (§19 BauNVO) gibt an, wieviel Quadratmeter Gebäudegrundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Die GRZ wird den den planungsrechtlichen Vorschriften
(B-Plan) festgelegt.

 

Grundstück

Ein Grundstück ist  ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt oder unter einer eigenen Nummer im Bestandsverzeichnis auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt verzeichnet ist. Ein Grundstück kann aus einem oder mehreren, in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang stehenden Flurstücken bestehen.

H

Herstellungskosten
Herstellungswert

Der Herstellungswert (§22 ImmoWertV) wird durch Multiplikation des Gebäuderauminhalts (m³) oder der Bruttogrundfläche des Gebäudes (m²) mit Normalherstellungskosten (NHK) für vergleichbare Gebäude ermittelt. Dem so errechneten Gebäudeherstellungswert ist noch der Wert von besonderen Bauteilen (Dachgauben) und Einrichtungen sowie die Baunebenkosten (BNK) hinzuzurechnen.

I

Instandhaltungskosten

Instandhaltungskosten (§19 ImmoWertV) sind Kosten, die infolge Abnutzung, Alterung und Witterung zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs der baulichen Anlagen während ihrer Nutzungsdauer aufgewendet werden müssen.

J

Jahresnettomiete

Der Mietzins auf ein Jahr gerechnet, ohne Heiz- und Betriebskosten. Mietzins pro Jahr, aus dem die Betriebs- und Heizkosten vollständig ausgegliedert sind. Diese Nettomiete wird auch Grundmiete oder Nettokaltmiete genannt.

K

Kataster

Das Liegenschaftskataster ist das amtliche Verzeichnis der Grundstücke (§2 der Grundbuchordnung (GO)). Es wird bei den Katasterämtern geführt. Das Liegenschaftskataster besteht aus den Katasterbüchern und Katasterkarten. Sie werden heute bei den Katasterbehörden überwiegend in automatisierter Form geführt, als Automatisiertes Liegenschaftsbuch (ALB) und als Automatisierte  Liegenschaftskarte (ALK). Buchungseinheit des Katasters ist das Flurstück. Die im Liegenschaftsbuch aufgenommenen Eigentümer erhält das Liegenschaftsamt vom Grundbuch.
Einblick in das Kataster wird jedermann gewährt. Für die Abfrage  personenbezogener Daten (Eigentumsverhältnisse) muss wie beim Grundbuchamt ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden.

L

Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins / der Liegenschaftszinssatz findet Anwendung bei den verschiedenen Wertermittlungsverfahren für Immobilien, insbesondere bei den Varianten zum Ertragswertverfahren.
Er wird vom Gutachterausschuss anhand von vergangenen Markttransaktionen ermittelt. Der Liegenschaftszinssatz kann als marktübliche Renditeerwartung, oder Zinssatz einer alternativen Anlage interpretiert werden und als solcher auch aus der Beurteilung der Mieteinnahmen und dem Kapitalzinssatz hergeleitet werden.

M

Marktanpassungsfaktor

Nach §194 BauGB ist das Ziel aller in der ImmoWertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren, den Verkehrswert, d.h. den am Markt durchschnittlich (am wahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln. Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis „vorläufiger Sachwert“ ist in aller Regel nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss der „vorläufige Sachwert“ (Substanzwert des Grundstücks) an den Markt, d.h. an die für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels Marktanpassungsfaktor, der heute deutschlandweit von vielen Gutachterausschüssen für die verschiedene Objektarten in einheitlichen und differenzierten Modellen im Rahmen der Kaufpreissammlung wie der Liegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren abgeleitet. Erst durch Verwendung dieser Faktoren ist es möglich, mit dem Sachwertverfahren  marktgerechte Werte von Immobilien zu ermitteln.

 

Mietausfallwagnis

Mietausfallwagnis (§19 ImmoWertV) ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung.

 

Mietfläche

Die Wohnfläche (oder Mietfläche) dient i.d.R. als Grundlage zur Berechnung für die Miete (Kaltmiete) und die Abrechnung der Betriebskosten (Nebenkosten) einer Wohnung. Auch für die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Preis pro Quadratmeter die Berechnungsgrundlage.
Seit dem 1. Januar 2004 ist eine neue Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFlV) in Kraft.
Wurde die Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 nach der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178), zuletzt geändert durch Artikel 3 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), in der jeweils geltenden Fassung berechnet, bleibt es bei dieser Berechnung. Sobald aber nach dem 31. Dezember 2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen werden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, sind die Vorschriften der neuen WoFlV anzuwenden, darauf kann der Mieter bestehen.

N

Nießbrauch

Nießbrauch umfassendes Nutzungsrecht nach § 1030 BGB. Gibt dem Begünstigten das Recht den Nutzung aus einer Sache zu ziehen, zum Beispiel:
- Zuwendungsnießbrauch
- Ernteerzeugnisse
- Vermächtnisnießbrauch
- Mietzinsen
- Vorbehaltsnießbrauch

O

Öffentliche Lasten

Öffentliche Lasten, die auf einem Grundstück ruhen, werden nicht im Grundbuch eingetragen. Zu den öffentlichen Lasten zählen z.B.: die Grundsteuer, Schornsteinfegergebühren, Gebühren für die Straßenreinigung, Erschließungsbeiträge und Kanalgebühren

P

Pachtvertrag

Ein Pachtvertrag, beinhaltet die Regelungen zur Überlassung von Grundstücken und Gebäuden gegen ein Entgelt (Pacht). Im Vergleich zum Mieter, hat der Pächter den Vorteil, dass er das Recht hat einen Ertrag aus dem Vertragsgegenstand zu erwirtschaften. Dieser Erlös bzw. Umsatz steht dem Pächter zu, wie zum Beispiel bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken.
Pachtverträge werden i.d.R. langfristig geschlossen.

Q

 

 

R

Rauchmelder

Immer mehr Bundesländer schreiben Rauchmelder vor. In einer Änderung der Landesbauordnung ist geregelt, dass in M-V seit dem 1.September 2006 die Pflicht zur Installation von Rauchwarnmeldern in Neubauwohnungen gilt.
Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2009 durch den Besitzer entsprechend auszustatten.

 

Reinertrag

Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag (§18 ImmoWertV) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§19 ImmoWertV). Der Reinertrag ist auch die Grundlage für die Ermittlung des Ertragswertes.

 

Rohertrag

Der Rohertrag (§18 ImmoWertV) umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten einschließlich Vergütungen. Umlagen, die zur Deckung von Betriebskosten gezahlt werden, sind nicht zu berücksichtigen.

S

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist ein normiertes Wertermittlungsver- fahren (§§ 21-23 ImmoWertV). Beim Sachwertverfahren wird der Verkehrswert auf der Grundlage von Bodenwert und Gebäude- herstellungskosten ermittelt.
Anwendung: bei der Wertermittlung von bebauten Grundstücken ohne direkten Renditebezug, zum Beispiel:
- eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser
- Eigentumswohnungen

T

Teilgrundstück /
Teilungsvermessung

Teilgrundstück ist die Fläche eines Grundstückes bzw. Flurstückes, die durch die Teilung im Zuge einer Vermessung und Eintragung ins Bestandsverzeichnis des Grundbuchs zu einem handelbaren Grundstück wird. Die Vermessung führt ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur (ÖbVI) oder das Katasteramt durch.
Soll das Teilgrundstück Gegenstand eines Kaufvertrages werden, muss es auf einem Teilungsentwurf (Lageplan) so genau durch entsprechende Linienziehung und Vermaßung gekennzeichnet werden, dass bei der Vermessung der Wille der Vertragsparteien nachvollzogen werden kann. Dieser Lageplan wird Bestandteil des Kaufvertrages und ist gesondert zu unterschreiben. Bei der Erstellung des Teilungsentwurfes ist die ausführende Vermessungsstelle behilflich.
Der Übergang des Eigentums am Teilgrundstückes auf den Erwerber setzt den Vollzug der Teilungsvermessung und damit der rechtlichen Existenz des neuen Grundstückes voraus.

U

Überbau

Als Überbau bezeichnet man die Überschreitung der Grundstücksgrenze durch eine bauliche Anlage. Ein Überbau der gegen geltende Bauvorschriften verstößt braucht nicht geduldet zu werden.
Liegt kein Verstoß vor und kann dem Bauherren weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit nachgewiesen werden, hat der Grundstücksnachbar (nach §912 BGB) den Überbau zu dulden. Dies gilt nicht, wenn der betroffene Nachbar vor oder sofort nach Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
Er kann jedoch als Entschädigung eine jährlich im Voraus zahlbare Rente verlangen und sie im Grundbuch des anderen Eigentümers als Reallast absichern lassen.
Die Berechnung der Rente erfolgt immer auf der Basis des Wertes des überbauten Grundstücksteils zum Zeitpunkt des Überbaues. Spätere Wertsteigerungen des Grundstücks erhöhen die Rente nicht. Deshalb ist stets zu raten, einen höheren Zinssatz für die Berechnung der Überbaurente anzusetzen. Der BGH hat zum Beispiel einen Zinssatz von 10% akzeptiert.

 

Umrechnungskoeffizient

Umrechnungskoeffizienten kommen in der Wertermittlung z.B. zur Anwendung um das Bewertungsgrundstück mit einem Referenzgrundstück zu vergleichen und dabei die wertrelevanten Abweichungen zu berücksichtigen.
Bei der Bodenwertermittlung kommen z.B. die GFZ- Umrechnungskoeffizienten zur Anwendung, wenn das Richtwertgrundstück eine andere GFZ hat als das Bewertungsgrundstück. Umrechnungskoeffizienten werden von Gutachterausschüssen ermittelt oder finden sich in der einschlägigen Fachliteratur.
Bei der Mietwertermittlung können in ähnlicher Weise Umrechnungen mittels Koeffizienten erfolgen, um Abweichungen bei der Größe von Wohnungsflächen oder Ladenflächen, der Tiefe von Läden gegenüber der Fläche der zu bewertenden Räume zu berücksichtigen.

 

Unbedenklichkeits-
bescheinigung

Bei der Unbedenklichkeitsbescheinigung (§22 GrEStG) bestätigt das zuständige Finanzamtes, dass für ein bestimmtes Grundstück keine aktuell fälligen steuerlichen Verpflichtungen (z.B. Grunderwerbsteuer) bestehen. Sie ist Voraussetzung für die Eintragung eines Eigentümerwechsels im Grundbuch.

V

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist ein normiertes Wertermittlungs- verfahren (§15 u. 16 ImmoWertV). Hier wird der Verkehrswert aus Kaufpreisen von vergleichbaren Objekten und Grundstücken abgeleitet. Voraussetzung hierfür sind aber hinreichende Übereinstimmungsmerkmale, wie Lage, Nutzung, Zuschnitt, Bodenbeschaffenheit und sonstigen Zustandsmerkmalen. Abweichende wertbeeinflussende Merkmale der Vergleichsgrundstücke werden durch Zu- und Abschläge oder in anderer geeigneten Weise berücksichtigt (Indexreihen und Umrechnungsfaktoren).
In der Praxis liegen selten ausreichend Vergleichsdaten vor, so dass die Anwendung die Ausnahme bildet.
Anwendung: bei der Wertermittlung von zum Beispiel:
- Typenhäusern (Reihenhäusern)
- Eigentumswohnungen
- Garagen und Stellplätze
Der Bodenwert wird dagegen oft im Vergleichswertverfahren ermittelt.

 

Verkehrswert

siehe gesonderte Beschreibung

 

Versicherungswert 1914

Der Versicherungswert 1914 (auch Feuerversicherungswert) ist der fiktive Wert (in Mark), den man 1914 für das (heutige) Gebäude bezahlt hätte. Er bildet die rechnerische Grundlage für die Bestimmung des richtigen Versicherungswertes. Er stellt den Wiederbeschaffungswert inklusive Baunebenkosten der baulichen Anlagen dar, wobei der Bodenwert nicht berücksichtigt wird.
Die Möglichkeit überschlägig den Versicherungseinheitswert 1914 für Ihr Objekt kostenlos online zu ermitteln, finden Sie hier

 

Verwaltungskosten

Verwaltungskosten (§19 ImmoWertV) sind
1. die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks
    erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen,
2. die Kosten der Aufsicht sowie
3. die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen
    des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung.

W

Wertermittlungsrichtlinien (WertR)

Die Wertermittlungsrichtlinien enthalten Hinweise zur Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien. Ihre Anwendung soll eine objektive Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen und Verfahren sicherstellen. Sie bieten auch Hilfestellung zur Bewertung von grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen für die Gutachterausschüsse. Aber auch für Sachverständige ergeben sich nützliche Hinweise.
Die Anlagen enthalten Wertermittlungsformulare, die NHK 2000, einen Bewirtschaftungskostenkatalog, die durchschnittlichen Gesamtnutzungsdauern (GND) der verschiedenen Gebäudearten, Vervielfältigertabellen für das Ertragswertverfahren, ein Schema für die Ermittlung der Bruttogrundfläche (BGF), Alterswertminderungstabellen, Diskontierungsfaktoren, Abschreibungsdivisoren, einen Mustererbbauvertrag, und Berechnungshinweise im Bereich des Erbbaurechts und Umrechnungskoeffizienten.
Die Richtlinien sind zu beachten, wenn sie angeordnet wurden.

 

Wertermittlungsverfahren

Es gibt drei normierte Verfahren, nach denen der Wert einer Immobilien zu ermitteln ist:
- Vergleichswertverfahren ( §§15+16 ImmoWertV) orientiert sich an
   realistischen Kaufpreisen
- Ertragswertverfahren (§§17-20 ImmoWertV) orientiert sich an
   nachhaltig erzielbaren Erträgen
- Sachwertverfahren (§§21-23 ImmoWertV) orientiert sich an den
   Herstellkosten des Gebäudes
Die Auswahl der Verfahren orientiert sich an der Art der Nutzung oder der Art der Bebauung.

 

Immobilienwertermittlungs- verordnung (ImmoWertV)

Die Immobilienwertermittlungsverordnung regelt die Verfahren zur Ermittlung von Verkehrswerten von Grundstücken, von Rechten an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten. Die Verordnungsermächtigung ist Bestandteil des Baugesetzbuch (BauGB).
Zweck der ImmoWertV soll die einheitliche Anwendung gleicher Grundsätze bei der Verkehrswertermittlung und bei Ableitung der dafür erforderlichen Daten sein.
Sie ist verbindliche Norm für alle Fälle der Ermittlung von Verkehrswerten, bei denen in Gesetzen auf den Verkehrswert nach  §194 BauGB verwiesen wird. Das gilt auch für die Wertermittlung im Zwangsversteigerungsverfahren.

 

Wohnfläche

siehe Mietfläche

X

 

 

Y

 

 

Z

Zins

Zins ist das Entgelt das der Empfangene (Schuldner) für die Nutzung von Vermögen (Sach- oder Finanzgut) über einen bestimmten Zeitraum an den Überlasser (Gläubiger) zahlt.
I.d.R. handelt es sich um den Geld- oder Darlehenszins. Die Höhe des Zinssatzes richtet sich in der Marktwirtschaft nach Angebot und Nachfrage an den Geld- und Kapitalmärkten, nach der Höhe des Kreditausfallrisikos, nach Art und Rangstelle der Absicherung (Rangverhältnis) und nach der Dauer der Zinsfestschreibung.
Verträge (z. B. Darlehensvertrag, Mietvertrag) bilden hierfür die rechtliche Grundlage.

 

Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren, das im Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt ist.
Die Zwangsversteigerung dient der Durchsetzung des Anspruchs von einem Gläubiger mit staatlichen Machtmitteln. Er hat die Möglichkeiten, wegen einer Geldforderung in das unbewegliche Vermögen zu vollstrecken und so seinen Anspruch zu befriedigen. Unbewegliches Vermögen sind Grundstücke und deren Aufbauten, Wohnungseigentum sowie grundstücksgleiche Rechte (Erbbaurecht).
Der Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung kann sowohl wegen eines dinglichen Anspruchs, beispielsweise aus einer Grundschuld oder Hypothek, als auch wegen eines persönlichen Anspruchs erfolgen.
Im Unterschied zur Zwangsverwaltung, die auf den Ertrag eines Grundstücks zielt, zielt die Zwangsversteigerung auf die Verwertung der Substanz.

linie

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