wertermittlung24.de - Gutachter für Immobilienwertermittlung

 

 

Vermessungsbüro
Manthey & Schmidt
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Der Verkehrswert einer Immobilie

Der Begriff "Verkehrswert" wird gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) gesetzlich klar geregelt:
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Der Verkehrswert einer Immobilie, auch Marktwert genannt, ist also der Wert, zu dem unter gegebenen Umständen eine Immobilie mit hoher Wahrscheinlichkeit verkauft werden könnte. Grundlage für die Ermittlung sind zahlreiche Vorschriften und Gesetze sowie Daten aus eigenen Recherchen. Dies sind z.B. das Baugesetzbuch, die Baunutzungsverordnung, die Bewertungsrichtlinien, die Boden- richtwerte, Kaufpreissammlungen, aktuelle Liegenschaftszinssätze, Indextabellen der Gutachterausschüsse, die rechtlichen Verhältnisse, die bau- und planungsrechtliche Situation, der Mietspiegel, Vergleichsmieten, die Festlegungen zum Umwelt-, Denkmal- und Gewässerschutz, die Baukostentabellen, der aktuelle Baupreisindex und die Hinweise aus der aktuellen Fachliteratur.

Letztendlich regelt aber das Marktgeschehen die Preisbildung des Verkehrswertes. Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen sich nach der regionalen Entwicklung, der wirtschaftlichen Situation, dem Kapitalmarkt und schließlich nach Angebot und Nachfrage im gewöhnlichen Geschäftsverkehr. Erfahrungsgemäß sind bei der Verkehrs- wertermittlung Abweichungen von den subjektiven Vorstellungen des Käufers bzw. Verkäufers keine Seltenheit. Zu einem objektiven Wert für den beabsichtigten Kauf oder Verkauf eines Objektes kommt man mit einem Verkehrswertgutachten von einem unabhängigen Sachverständigen bzw. Gutachter.

Die Preise, die nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen und von ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen beeinflusst worden sind, stellen im Umkehrschluss zur Definition in §194 BauGB nicht den Verkehrswert dar. Sie dürfen vom Sachverständigen in der Immobilienwertermittlung z.B. nicht in das Vergleichswertverfahren einbezogen werden.
Kein gewöhnlicher Geschäftsverkehr liegt vor bei:

  • einem Verkauf aus einem Zwang oder einer Notlage heraus
  • Zwangsversteigerungen
  • Spekulationsgeschäften mit Grundstücken
  • Veräußerungen unter nahen Angehörigen und Verwandten
  • Vermögensübertragungen im Rahmen einer Erbauseinandersetzung
  • Arrondierungsüberlegungen
  • Liebhaberpreisen

Das Problem:

So sehen Sie Ihr Haus
So sieht der Käufer ihr Haus
So sieht die Bank ihr Haus
So sieht das Finanzamt ihr Haus
Ihr Haus im Gutachten

Dagegen verfestigt sich die Rechtssprechung , dass der bei einer privaten Versteigerung für eine Immobilie erzielte Preis dem Verkehrswert entspricht. Im folgenden Artikel wird ausführlich auf dieses interessante Thema eingegangen.

Erläuterungen zu vielen verwendeten Fachbegriffen finden Sie im Glossar.

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